R.A.W. Zwischen Speedo Planung, dem Damoklesschwert Wohnungsbau und Extra Money für Kurth

Wer möchte… jumpt direkt zur Pressemitteilung weiter unten.

Ich hab es es mir angeschaut und versuch das mal einzuschätzen. Zuallererst, die Stadt hat wohl endlich verstanden wie WICHTIG das RAW Gelände ist und das ist verdammt gut so.

Das PRO: Was ist wirklich gut an dem Deal?

Der Bezirk als Schutzschild: Dass Friedrichshain-Kreuzberg ab September 2026 für die nächsten zwei bis drei Jahre als Zwischenmieter auftritt, ist ein echter Rettungsanker. Der Bezirk mietet das Areal an und vermietet es an die Nutzer des Soziokulturellen L (SKL) unter weiter. Das nimmt die Clubs und Kulturstätten (wie Cassiopeia und Crack Bellmer) erst einmal aus der direkten Schusslinie des Investors.

Der 30-Jahre-Köder: Sobald der Bebauungsplan (B-Plan) festgesetzt ist, soll eine Generalmieterin das SKL für 30 Jahre mietfrei übernehmen. Auf dem Papier ist das der feuchte Traum jeder Subkultur… drei Jahrzehnte Planungssicherheit ohne mietgetriebenen Existenzkampf.

Rückfluss in die Steine: Ein Teil der in der Interimszeit gezahlten Miete (die sich am Markt orientiert) soll direkt in die Bausubstanz des maroden Geländes zurückfließen. Das ist ein seltener Gewinn für den tatsächlichen Erhalt der Infrastruktur.

Im vierten Absatz steht wörtlich: „Bei Festsetzung des Bebauungsplans endet die Interimsanmietung und die mietfreie Überlassung des SKL an einen Generalmieter für 30 Jahre beginnt.“

Und im fünften Absatz wird das Ganze noch einmal zementiert: „Der Rahmenvertrag verweist darüber hinaus auf den Mietvertrag, nach dem ab Festsetzung des Bebauungsplans eine noch zu bestimmende Generalmieterin das SKL mietfrei für 30 Jahre übernimmt.“

Was hat sich im Gegensatz zum alten Plan geändert?

Der Sündenfall Wohnungsbau: Das ist der absolute Kern der geänderten Planungsziele. Neben der Sicherung des SKL und Gewerbeflächen soll nun auf dem Areal auch Wohnbebauung entstehen. Der Investor Kurth hat hier seinen offensichtlichen Kompromiss durchgedrückt: Ohne die lukrativen Wohnungen auf dem „bislang ungenutzten Teil des Areals“ hätte es diesen Deal für die Clubs wohl nie gegeben. Die Bezirkshaushalt-Finanzierung: Die Miete für die ersten zwei Jahre zahlt der Bezirk aus seiner eigenen Tasche (Bezirkshaushalt), und falls das dritte Jahr nötig wird, springt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein. Das Land Berlin kauft sich hier im wahrsten Sinne des Wortes politische Ruhe ein.

Wo liegen die Fallstricke?

Die Lärmschutz-Guillotine: Im Text versteckt sich der toxischste Satz der ganzen Mitteilung: Bedingung für den Mietvertrag ist die „Plausibilisierung der emissionsfachlichen Machbarkeit der geplanten Wohnbebauung“. Übersetzt heißt das: Wenn man nicht nachweisen kann, dass die Bässe und die feiernden Massen die zukünftigen Anwohner nicht stören, platzt die Blase. Wohnungen direkt neben Clubs wie dem Cassiopeia sind eine tickende Zeitbombe für Beschwerden.

Der B-Plan-Druck: Der magische 30-Jahre-mietfrei-Vertrag greift erst, wenn der B-Plan festgesetzt ist. Der Zeitplan bis März 2029 ist extrem sportlich. Wenn sich die Politik verzettelt und der B-Plan nach den maximal drei Jahren Interimszeit (2+1 Jahre) nicht steht, stehen alle wieder mit leeren Händen da.

Das politische Restrisiko: Der Deal ist noch gar nicht wasserdicht. Sowohl der Hauptausschuss (am 02.09.2026) als auch die Bezirksverordnetenversammlung (am 09.09.2026) müssen noch zustimmen. Ein Querschläger in der Lokalpolitik reicht, und das Kartenhaus stürzt ein.

Wer könnte Generalmieterin werden?

Laut Text ist die Generalmieterin „noch zu bestimmen“. Wenn man die Berliner Realität kennt, gibt es dafür nur wenige realistische Optionen: Eine landeseigene Gesellschaft (z. B. die GSE): Diese Gesellschaften verwalten oft im Auftrag des Senats kulturelle Liegenschaften. Sie hätten die administrative Power, um die 30 Jahre durchzustehen.

Ein neugegründeter Zweckverband / eine Genossenschaft der Szene: Die aktuellen Akteure, also Cassiopeia, Skatehalle, KULT Café etc., die dort insgesamt 177 Leute beschäftigen, könnten sich zu einer Genossenschaft zusammenschließen. Das wäre romantisch, aber mit einem brutalen bürokratischen und finanziellen Verwaltungsaufwand verbunden.

Eine eigens gegründete Stiftung: Um die Interessen der Soziokultur (und der 1500 beauftragten Künstler jährlich) knallhart abzusichern und sich nicht gegenseitig zu zerfleischen, könnte ein Stiftungsmodell die stabilste Lösung sein, um die mietfreien 30 Jahre zu verwalten, ohne dass private Gewinninteressen einzelner Betreiber überhandnehmen.

Unterm Strich: Der Investor verzichtet auf die direkte Pacht für die Soziokultur und lässt sich dafür als Wohltäter feiern. Im Gegenzug erkauft er sich damit aber das goldene Ticket: das politische Abnicken und das Baurecht für die lukrativen Wohnungen und Gewerbeflächen auf dem restlichen Gelände. Ein klassisches, berechnendes Berliner Tauschgeschäft, bei dem am Ende die Kasse beim Immobilienkonzern trotzdem ordentlich klingelt. Schaun wa mal.

---

Zukunft des R.A.W.-West-Geländes und des Soziokulturellen L (SKL)

In Verhandlungen, gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Staatssekretär Alexander Slotty), haben sich das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg (Bezirksstadtrat Florian Schmidt) sowie die Kurth-Gruppe (Geschäftsführer Lauritz Kurth) als Eigentümerin des R.A.W.-West-Geländes, auf einen Mietvertrag für das SKL und einen Rahmenvertrag über die weitere planungsrechtliche und städtebauliche Entwicklung des R.A.W.-West-Geländes geeinigt.

Das für das R.A.W.-West-Gelände laufende Bebauungsplanverfahren 2-25a soll in Zuständigkeit des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg mit geänderten Planungszielen fortgesetzt werden. Die Änderung der Planungsziele steht unter dem Zustimmungsvorbehalt der Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg. Neben einer dauerhaften Sicherung des SKL soll auf dem Areal künftig neben Gewerbe- und Einzelhandelsflächen auch Wohnbebauung angesiedelt werden.

Mit dem verhandelten Interimsmietvertrag tritt der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in ein Mietverhältnis mit der Kurth-Gruppe ein und übernimmt für die Dauer bis zur Festsetzung des Bebauungsplans die Vermietung an die Nutzerinnen und Nutzer im SKL. Dies geschieht insbesondere zur Absicherung von städtebaulichen und kulturellen Zielen des Landes Berlin. Die an den Markt angelehnte Miete soll zu einem bestimmten Teil in die Bausubstanz des SKL fließen. Der Mietvertrag soll ab September 2026 für zwei Jahre geschlossen werden. Dem Bezirksamt ist eine Option auf Verlängerung des Vertrages von einem weiteren Jahr eingeräumt. Innerhalb dieses Zeitraums (2+1 Jahr) wird der Abschluss des Bebauungsplanverfahrens bis März 2029 angestrebt.

Analog zur Laufzeit des Interimsmietvertrags sollen die SKL-Nutzenden neue Untermietverträge erhalten. Die Finanzierung der Mietzahlungen über die ersten zwei Jahre erfolgt aus dem Bezirkshaushalt. Für den Fall, dass die Option auf einjährige Vertragsverlängerung in Anspruch genommen werden muss, wird die Jahresmiete aus dem Haushaltseinzelplan der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen finanziert. Bei Festsetzung des Bebauungsplans endet die Interimsanmietung und die mietfreie Überlassung des SKL an einen Generalmieter für 30 Jahre beginnt. Sofern die 1-jährige Option zur Verlängerung des Mietvertrags nicht gezogen wird, oder diese vor Ablauf ihrer einjährigen Laufzeit beendet wird, können die Mittel des Senats für notwendige bauliche Investitionen/Instandsetzung im SKL verwendet werden.

In einem separaten Rahmenvertrag haben sich die Vertragspartner auf den oben genannten Zeitplan für das kooperativ zu führende Bebauungsplanverfahren verständigt. Der Rahmenvertrag verweist darüber hinaus auf den Mietvertrag, nach dem ab Festsetzung des Bebauungsplans eine noch zu bestimmende Generalmieterin das SKL mietfrei für 30 Jahre übernimmt.

Der Abschluss des Interimsmietvertrages steht unter dem Zustimmungsvorbehalt des Haupt-ausschusses des Abgeordnetenhauses von Berlin, der am 2. September 2026 tagt, sowie der Bezirksverordnetenversammlung von Friedrichshain-Kreuzberg, die voraussichtlich am 9. September 2026 tagt. Bedingung für die Unterzeichnung des Mietvertrages ist zudem die Plausibilisierung der emissionsfachlichen Machbarkeit der geplanten Wohnbebauung.

Alexander Slotty, Staatssekretär für Bauen: „Das R.A.W.-Gelände, das an einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt liegt, hat sich über Jahrzehnte zu einem wichtigen Areal für die Soziokultur Berlins entwickelt. Mit der Einigung zu einem Miet- und Rahmenvertrag sind nicht nur vorerst die interkulturellen Nutzungen, Clubs und Bars abgesichert, sondern auch die Entwicklung für dringend benötigten Wohnraum auf einem bislang ungenutzten Teil des Areals vereinbart.“

Florian Schmidt, Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Kooperative Stadtentwicklung: „Nach jahrelanger Zusammenarbeit befanden wir uns am Scheideweg. Ich bin froh, dass das SKL bald in bezirkliche Verantwortung übergeht und wir mit einem Rahmenvertrag für den Bebauungsplan neues Vertrauen unter allen Akteuren schaffen konnten. Kooperative Stadtentwicklung ist, im Unterschied zu reinen Genehmigungsverfahren, komplex und krisenanfällig. Umso wichtiger ist es, immer im Gespräch zu bleiben und gemeinsame Lösungen zu finden. Dies ist und zum Glück in den letzten Wochen unter großen Anstrengungen und mit Kompromissbereitschaft aller Seiten gelungen.“

Lauritz Kurth, Geschäftsführer der Kurth Immobilien-Gruppe: „Mit den jetzt gefundenen Vereinbarungen kann innerhalb des gemeinsam gesteckten Zeitplans das Baurecht und die Sicherung der Nutzungen geschaffen werden. Die Entwicklung des R.A.W.-Geländes soll zu einem beispielhaften gemischten Stadtquartier für die Menschen und Berlin führen – ein Musterbeispiel der sozialen und städtebaulichen Entwicklung unter Berücksichtigung von Bestand und Historie.
Wir als Familienunternehmen sehen der gemeinsamen Aufgabe zusammen mit dem Land Berlin gerne entgegen und freuen uns, dass in intensiver Zusammenarbeit der gemeinsame verbindliche Weg dafür geebnet werden konnte.“

Direkt an der Warschauer Brücke, einer der wichtigsten Verkehrsadern im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, befindet sich das R.A.W.-West-Gelände. Der ehemalige Eigentümer des Areals war die Deutsche Bahn, woraus sich die Bedeutung der Abkürzung ergibt: R.A.W. steht für Reichsbahnausbesserungswerk. Seit 11 Jahren ist die Kurth Immobilien-Gruppe Eigentümerin des Areals.

Das SKL stellt mit seinen aktiven Kultur-, Sport-, Gastronomie- und Bildungs- und Freizeitangeboten einen wichtigen Pull-Faktor sowohl für das Gelände als auch die umliegenden Kieze dar. Alternative Kulturprojekte und soziale Angebote finden im SKL bezahlbaren Raum, der in Berlin immer knapper wird. Sie sind über Jahrzehnte zu einem soziokulturellen Cluster mit Alleinstellungsmerkmal zusammengewachsen. Allein in den Betrieben Cassiopeia, Sommergarten, KULT Café, Crack Bellmer und der Skatehalle Berlin (inkl. Drop in e.V.) sind insgesamt 177 Personen angestellt, 110 davon sozialversicherungspflichtig. Die genannten Institutionen bieten täglich kulturelle, soziale, sportliche und gastronomische Angebote an, beauftragen jährlich mehr als 1500 etablierte und Nachwuchs-Künstlerinnen und -Künstler und finanzieren dabei zusätzlich die sportliche und soziale Nutzung der Skatehalle quer, damit dieses überbezirkliche und niedrigschwellige Angebot für viele Besucherinnen und Besucher (ca. 200 täglich) leistbar sein kann. Darüber hinaus ist die Skatehalle Regionalstützpunkt und Trainingsstätte des olympischen Regional- und Nationalkaders mit zirka 16 Spitzensportlerinnen und -sportlern.